محمد حيدر: توقعات بتحسن سوق عقارات بريطانيا على المدى القصير
- **تأثيرات الوضع السياسي والاقتصادي**: استقرار الوضع السياسي وخفض أسعار الفائدة قد يحسن سوق العقارات على المدى القصير، بينما عدم اليقين السياسي وارتفاع الفائدة قد يزيد كلفة القروض ويؤثر سلبًا.
- **نصائح للمشترين وتوقعات السوق**: من المتوقع تحسن سوق العقارات مع استقرار سياسي وتراجع الفائدة. يجب على المشترين مراعاة قدرتهم المالية، شروط القروض، والموقع الجغرافي، ودراسة عقود القروض بعناية.
كشف خبير الشؤون الاقتصادية محمد حيدر، في مقابلة من لندن مع "العربي الجديد"، العوامل الرئيسية المؤثرة في أسعار المنازل في بريطانيا، متوقعاً تحسن سوق العقارات على المدى القصير بعد توجه الوضع السياسي نحو الاستقرار مع الحكومة الجديدة. وفيما يلي نص الحوار:
- ما هي العوامل الرئيسية التي تحرّك أسعار المنازل في بريطانيا في الوقت الراهن؟
لا يمكن حصر تأثير السوق العقاري بعوامل محددة دون سواها، لكن هناك بعض العوامل التي تلعب دورًا بارزًا في تحديد أسعار المنازل. ويجب أن ننتبه إلى مسألة مهمة وهي واقع الاقتصاد في الفترة التي نتحدث عنها بشأن سوق العقار، وبوجه التحديد النمو والتضخّم وحركة الأسعار في السوق ومستوى معاشات ورواتب الموظفين. ولعلّ العامل الأهم في هذه المعادلة هو أسعار الفائدة، سواء في السوق المالية بشكل عام أو الفائدة على القروض العقارية بشكل خاص، حيث تلعب دورًا حاسمًا في كلفة التمويل وقرارات الشراء.
- في ظل توقعات خفض سعر الفائدة على الإسترليني، ما تأثيرات ذلك على الرهن العقاري والإيجارات وأسعار المنازل؟
في الوقت الراهن، تعدّ أسعار الفائدة من أكثر العوامل متابعة من قبل المهتمين بسوق العقار، حيث يراقب الجميع تحركات بنك إنكلترا المركزي. حتى الآن، لم تشهد أسواق المنازل تراجعًا كبيرًا كما حدث خلال فترة الحجر الصحي التي طاولت العالم بأجمعه تقريبا، ما دفع بسوق العقار إلى حالة جمود غير عادية في كثير من المناطق، وشهدت مناطق ريفية تحولاً كبيراً في قيمة أسعار عقاراتها، بسبب ارتفاع الطلب على العقار خارج المدن والتوجّه إلى الأماكن الريفية، ما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات في العديد من المناطق الريفية. بصفة عامة، يعتمد تأثير خفض أسعار الفائدة على العقارات على طبيعة المشتري واحتياجاته. خفض كلفة التمويل العقاري يمكن أن يشجع على زيادة الطلب، وهو ما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. في الوقت نفسه، قد يؤدي خفض سعر الفائدة على الودائع إلى تحفيز أصحاب المدخرات على شراء العقارات كاستثمار بديل، ما يعزز الطلب ويدفع الأسعار نحو الارتفاع.
هذا من شأنه أن يشكل الأرضية الواسعة لخيارات الناس لدفعهم نحو الشراء أو الإحجام عنه والتحوّل إلى سوق الإيجارات كما يحدث حاليا. لكن أي تحوّل في اتجاه السوق يكفي أن يدعم أحدهم على حساب الآخر، بمعنى أن أي صعوبة يواجهها سوق شراء العقارات بتراجع الطلب على المنازل من شأنه أن يكون إيجابياً لسوق تأجير المنازل وقد يدفع بالأسعار إلى مستويات عالية نسبة إلى ارتفاع الطلب.
- هل الوقت مناسب لشراء عقار أم من الأفضل تأجيل القرار؟
في سوق العقار هناك دائما فرص للشراء لا تنتهي، لكن هذا يعتمد على من هو المشتري؟ وما هو طلبه؟ فسوق العقار يمتد من الأسواق التجارية أي المكاتب والمحال التجارية والمخازن وغيرها إلى شراء المنازل كمكان للإيجار.
- ما تأثير نتائج الانتخابات على سوق العقار في بريطانيا وأوروبا؟
تشير التقارير العقارية إلى أن عمليات الشراء خلال شهري مايو/ أيار ويونيو/ حزيران ارتفعت بنسبة 8%، بينما كانت أقل في شهري مارس/ آذار وإبريل/ نيسان. وعلى الرغم من استقرار عمليات الإقراض السكني عند حوالي 60 ألف طلب على القروض العقارية، يظل هناك تحذير من حالة عدم اليقين السياسي بعد الانتخابات من مبدأ أن الحزب الحاكم الجديد لن يستطيع أن ينفّذ كل توصياته وسياساته في الأشهر الأولى من استلام زمام الأمور في البلاد. ويؤكّد بعض خبراء السوق العقارية أن الخطاب السياسي لم يؤثر سلبًا على السوق، إلا أن هناك قلقًا بين الأثرياء من سياسات محتملة بفرض المزيد من الضرائب على ثرواتهم، وهو ما أوردته صحيفة الفايننشال تايمز أيضاً. لذا يجب الانتباه إلى الكثير من العوامل التي يحتمل أن يكون لها أثر بشكل مباشر أو غير مباشر.
- صعود اليمين المتطرّف في أوروبا هل يقلق المستثمرين الأجانب ومن بينهم الراغبون في اقتناء عقار في بريطانيا؟
أستطيع القول باختصار إنّه عندما كانت بريطانيا ضمن الاتحاد الأوروبي كانت تتأثر بما يحدث في أوروبا، لكن اليوم عقب بريكست، لم تعد هذه المشكلة موجودة.
- كيف يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على سوق العقار؟
يعد سعر الفائدة من أكثر العوامل تأثيرًا على سوق العقار، حيث إنه إحدى الركائز الأساسية التي تؤثر على السوق سلبًا أو إيجابًا. فارتفاع أسعار الفائدة دائمًا ما يكون له أثر سلبي على سوق العقار من حيث كلفة القروض المتاحة للمواطنين. وكل ارتفاع في هذه النسب يؤدي إلى زيادة كلفة تسديد القروض على المواطنين ورجال الأعمال من دون أدنى شك.
في ظل تراجع التضخم إلى مستوى 2% كما تشير الحكومة البريطانية، وهو أمر يصعب تصديقه، لأن الأسعار بقيت مرتفعة في كثير من الأسواق ويشعر بها المواطنون بشكل عام، ينبغي للجنة السياسات المالية اتخاذ قرار بخفض أسعار الفائدة. ولكن غالبية أعضائها صوتوا ضد هذا التوجه، وهو ما يثير الكثير من الشكوك حول مصداقية قرارات لجنة السياسات المالية التي استوفت كل الشروط الاقتصادية والمالية واستعداد الأسواق لخفض أسعار الفائدة، حيث أصبحت لا تطاق والمستفيد الوحيد منها هي البنوك وأصحاب الثروات المتراكمة في خزانتها.
- هل هناك أي إجراءات محددة تعتقد أنه يجب على الحكومة تنفيذها لتحقيق الاستقرار أو دعم سوق الإسكان؟
يمكن للحكومة اتخاذ العديد من الخطوات لدعم سوق العقارات، منها تقديم قروض مدعومة بفائدة منخفضة أو بدون فائدة للفئات ذات الدخل المحدود، بدلاً من استخدام الأموال في مشاريع غير مجدية، مثل هدر أموال الشعب من الضرائب لصالح ملفات لا فائده منها، مثل دعم حروب بمليارات من الجنيهات، في الوقت الذي يشكو فيه الكثير من المواطنين البريطانيين من قلّة فرص الحصول على قرض أو إيجاد منزل يليق بهم وبعائلاتهم.
يجب أيضًا التفكير في فصل أسعار فائدة السوق العقاري عن أسواق الفائدة الأخرى التي تتحكم بها البنوك وبنك إنلترا المركزي، وهو ما قد يعزز كفاءة وفعالية السوق ويخفف التأثيرات السلبية الناتجة عن العوامل الخارجية، كالتضخم وحالات عدم اليقين والإجراءات السياسية التي يشوبها الروتين والبيروقراطية.
- ما هي توقعاتك على المدى القصير لأسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري؟ وما هي المعايير التي يجب على المشترين مراعاتها قبل الدخول في سوق العقار؟
على المدى القصير، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات تحسنًا ملموسًا، خاصة مع توجه الوضع السياسي نحو الاستقرار مع الحكومة الجديدة وتنفيذ سياساتها وبرامجها المعلنة، إضافة إلى تراجع أسعار الفائدة الذي أصبح ضرورة اقتصادية واجتماعية.
هناك أكثر من معيار يجب أن يأخذه المشترون بعين الاعتبار قبل الدخول في سوق العقارات، مثل قدرتهم المالية وإمكانية الحصول على قروض إسكانية بمعدلات فائدة مناسبة، بالإضافة إلى الموقع الجغرافي المفضل للشراء سواء كان ذلك لأغراض سكنية أو تجارية أو استثمارية.
يجب أيضًا على المشترين أن يكونوا مستعدين لعملية البحث عن العقار المناسب وتحديد معاييرهم الخاصة للشراء.
أيضًا من المهم أن يتأكد المشترون من حالة سوق العقارات المحلية وأن يكونوا على دراية بطرق الحصول على قروض الرهن العقاري وأنواع الفوائد المتاحة، سواء كانت فائدة ثابتة أو متغيرة وفقاً لسياسات البنك المركزي.
ينبغي للمشترين أيضًا أن يدرسوا عن كثب عقود القروض المقدمة من الشركات المقرضة أو وكلاء العقارات، لضمان قدرتهم على سداد القروض بشكل مستدام وتفادي العبء المالي في المستقبل.
